Encargos das operações urbanísticas

Resumo

As cidades e a sua transformação são um tema fundamental e incontornável, na sua essência eminentemente física, mas também social e política, como palco preferencial onde se estabelecem relações, conexões, complementaridades, dualidades, equilíbrios e interdependências, de pessoas e atividades, sem que tal deva comprometer a adequada e permanente gestão dos interesses públicos e privados. Esta reflexão constitui um primeiro passo para a compreensão de alguns dos mecanismos de gestão urbanística e a sua progressiva metamorfose na aplicabilidade prática, em que gradualmente são substituídas as preocupações físicas, materiais e territoriais — de ordenamento — por outras essencialmente financeiras (diretas ou indiretas) ou outras contrapartidas, invariavelmente sustentadas em princípios regulamentares teóricos, nem sempre com a devida solidez jurídica e, mais grave, com manifesta desproporcionalidade. Este artigo explora três vetores, o primeiro em torno da classificação das operações de impacto relevante onde se assume a primazia da compensação monetária em detrimento da disponibilização de áreas verdes públicas e de equipamentos, o segundo sobre a pressão, em alguns casos, na realização de trabalhos de beneficiação no domínio público, assumindo previamente (e teoricamente) através dos regulamentos municipais, como contrapartida para o deferimento das operações urbanísticas e, finalmente, o terceiro, sobre o encargo pesado das taxas urbanísticas, em particular, da taxa de compensação, habitualmente artificialmente inflacionada (e desproporcional), para maximizar os ganhos financeiros ao invés da aplicação dos principais princípios do ordenamento urbano, onde o equilíbrio deveria ser garantido, por norma, em cada intervenção, pela imediata disponibilização de áreas verdes e lotes de equipamentos. Este conjunto de temas representa, de um modo mais lato, a problemática dos encargos das operações urbanísticas, que gradualmente distorce o mercado imobiliário, com consequências severas na atividade dos particulares, e no final, nos sistemas urbanos e na sustentabilidade das cidades.